전세보증보험(정식 이름: 전세보증금 반환보증)은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 보증기관이 먼저 세입자에게 보증금을 돌려주고 나중에 집주인에게 받아 내는 상품입니다. 전세사기 피해가 많아진 뒤로 전세 계약의 필수 단계가 됐습니다.
한눈에 보기 (2026년, HUG 기준)
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 가입 조건 | 보증금 + 선순위 대출(근저당 등) ≤ 집값의 90% |
| 빌라·다세대 집값 | 시세 확인이 어려우면 **공시가격의 126%**까지만 인정 |
| 보증금 한도 | 수도권 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원 이하 |
| 가입 시기 | 계약 기간의 절반이 지나기 전 (먼저 전입신고 + 확정일자) |
| 보증료 | 보증금의 연 0.1~0.3% 안팎 (주택 유형·기관별 다름) |
| 보증기관 | HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증 |
먼저 전입신고와 확정일자부터 →보증보험 가입의 전제 조건
가입 조건 자세히
1. 보증금 + 선순위 대출이 집값의 90% 이하
예를 들어 시세 3억 원 아파트라면, 집주인 대출(근저당)과 내 보증금을 합쳐 2억 7천만 원 이하여야 합니다.
| 집값 | 90% 기준 | 집주인 대출 | 가입 가능한 보증금 |
|---|---|---|---|
| 3억 원 | 2억 7,000만 원 | 0원 | 2억 7,000만 원까지 |
| 3억 원 | 2억 7,000만 원 | 5,000만 원 | 2억 2,000만 원까지 |
| 3억 원 | 2억 7,000만 원 | 1억 원 | 1억 7,000만 원까지 |
2. 빌라·다세대는 공시가격 126%
빌라·다세대·오피스텔처럼 시세가 분명하지 않으면 **공시가격 × 140% × 90% = 공시가격의 126%**까지만 집값으로 봅니다.
- 공시가격 2억 원 빌라 → 2억 × 126% = 2억 5,200만 원까지
- 감정평가를 받으면 다른 기준을 쓸 수 있지만, 비용과 시간이 듭니다.
계약하기 전에 공시가격(부동산 공시가격 알리미)과 등기부등본(대출)을 확인해서 이 기준을 넘는 집은 피하는 것이 가장 안전합니다. 계약 후 가입이 거절되면 되돌리기 어렵습니다.
3. 그 밖의 조건
- 보증금 한도: 수도권 7억 원, 지방 5억 원 이하
- 전입신고와 확정일자를 마쳐야 합니다.
- 집에 경매·압류 같은 권리 문제가 없어야 합니다.
- 집주인이 보증사고 이력이 있거나 블랙리스트에 오른 경우 가입이 막힐 수 있습니다.
보증료는 얼마?
보증료는 보증금 × 보증료율 × 보증 기간으로 정해지고, 세입자가 냅니다.
| 보증금 | 연 0.1%일 때 (2년) | 연 0.3%일 때 (2년) |
|---|---|---|
| 1억 원 | 약 20만 원 | 약 60만 원 |
| 2억 원 | 약 40만 원 | 약 120만 원 |
| 3억 원 | 약 60만 원 | 약 180만 원 |
- 정확한 금액은 보증기관 홈페이지나 안심전세앱에서 미리 계산해 볼 수 있습니다.
- 청년, 신혼부부, 저소득층, 다자녀 가구 등은 보증료 할인이 있고, 많은 지자체가 보증료를 돌려주는 지원사업을 합니다. 가입 후 거주지 시·군·구청에 신청하세요.
신청 순서
- 계약 전: 등기부등본, 공시가격, 집주인 세금 체납 여부를 확인합니다.
- 계약 후 이사 당일: 전입신고 + 확정일자를 받습니다.
- HUG 앱(안심전세앱)이나 홈페이지, 또는 취급 은행(시중은행 창구·앱)에서 신청합니다.
- 준비물: 임대차계약서, 확정일자, 주민등록등본, 등기부등본 등(기관이 일부 자동 조회).
- 심사 후 보증서가 발급되면 보증료를 냅니다.
보증금을 못 받으면
- 계약 만료 후에도 보증금이 안 들어오면 집주인에게 내용증명으로 반환을 요구합니다.
- 보증기관에 보증이행 청구를 합니다(만료 후 일정 기간 안).
- 보증기관 심사 후 보증금을 받고, 집을 비워 줍니다.
보증금 반환 내용증명 작성하기 →빈칸만 채우면 PDF·아래한글로 저장
정리하면, 계약 전에는 “보증금 + 집주인 대출 ≤ 집값 90%(빌라는 공시가 126%)“를 먼저 확인하고, 이사 당일 전입신고와 확정일자를 마친 뒤 곧바로 보증보험에 가입하는 것이 가장 안전합니다.
근거: 주택임대차보호법 제3조(대항력 등), 제3조의2(보증금의 회수), 주택도시기금법 · 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증 상품 안내 · 국토교통부 안내 · 2026년 10월 기준 (보증료율과 세부 기준은 기관별로 달라질 수 있어 가입 전 확인 필요)
자주 묻는 질문
전세보증보험은 언제까지 가입해야 하나요?
HUG 기준으로 전세계약 기간의 절반이 지나기 전까지 가입할 수 있습니다(2년 계약이면 1년 안). 전입신고와 확정일자를 마친 뒤 바로 가입하는 것이 가장 안전합니다.
빌라는 왜 가입이 잘 안 되나요?
빌라·다세대는 시세를 알기 어려워 공시가격의 126%(공시가격 140% × 전세가율 90%)까지만 집값으로 인정합니다. 공시가격 2억 원 빌라라면 보증금과 선순위 대출을 합쳐 약 2억 5,200만 원 이하여야 가입할 수 있습니다.
보증료는 누가 내나요?
세입자가 냅니다. 금액은 보증금, 주택 유형, 보증기관에 따라 다르며 대략 보증금의 연 0.1~0.3% 안팎입니다. 청년·신혼부부·저소득층은 보증료 할인이나 지자체 보증료 지원(환급)을 받을 수 있으니 거주지 시·군·구청에 확인하세요.
집주인 동의가 필요한가요?
HUG 전세보증금 반환보증은 집주인 동의 없이 세입자가 가입할 수 있습니다. 다만 가입 후 보증기관이 집주인에게 가입 사실을 알립니다.
이미 전세대출을 받았는데 또 가입해야 하나요?
전세대출 보증(대출금을 은행에 보증)과 전세보증금 반환보증(보증금을 세입자에게 보증)은 다른 상품입니다. 전세대출을 받았어도 보증금 전체를 지키려면 반환보증을 따로 확인해야 합니다. 일부 은행은 두 가지를 함께 묶은 상품도 판매합니다.
이 글은 2026년 10월 18일 기준 법령과 정부 발표를 바탕으로 정리했습니다. 제도는 바뀔 수 있으니 신청 전 해당 기관에서 꼭 확인하세요.