계산 순서
- 양도차익 = 판 가격 − 산 가격 − 필요경비
- 1세대 1주택 비과세: 2년 보유(조정대상지역 취득 시 2년 거주)하고 판 가격 12억 원 이하면 세금 없음. 12억 원 초과면 양도차익 × (판 가격 − 12억) ÷ 판 가격만 과세
- 장기보유특별공제: 3년 이상 보유 시 차익에서 공제 (아래 표)
- 과세표준 = 남은 차익 − 기본공제 250만 원
- 세율 적용 후 지방소득세 10%를 더함
장기보유특별공제율
| 구분 | 공제율 | 최대 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 (2년 이상 거주) | 보유 1년당 4% + 거주 1년당 4% | 80% (10년 보유·10년 거주) |
| 그 밖의 주택 (3년 이상 보유) | 보유 1년당 2% | 30% (15년) |
| 조정대상지역 다주택 중과 대상 | 공제 없음 | - |
주택 양도소득세율 (2026년)
| 보유 기간 | 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 70% |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 6~45% |
| 조정대상지역 2주택 (2026. 5. 10.~) | 기본세율 + 20%p |
| 조정대상지역 3주택 이상 (2026. 5. 10.~) | 기본세율 + 30%p |
기본세율: 1,400만 원 이하 6%, 5,000만 원 이하 15%, 8,800만 원 이하 24%, 1.5억 원 이하 35%, 3억 원 이하 38%, 5억 원 이하 40%, 10억 원 이하 42%, 10억 원 초과 45%
예시
서울 아파트를 6억 원에 사서 10년 보유·10년 거주하고 15억 원에 판 1주택자(필요경비 2천만 원): 양도차익 8억 8천만 원 → 12억 초과 비율(3/15) 과세 1억 7,600만 원 → 장기보유특별공제 80% → 과세표준 3,270만 원 → 양도소득세 364만 5천 원 + 지방소득세 = 약401만 원. 같은 조건에 1주택이 아니면 세금이 수억 원대로 커집니다.
자주 묻는 질문
1주택자는 양도소득세를 안 내나요?
1세대가 집 한 채를 2년 이상 보유하고(취득할 때 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 필요) 팔면 양도가액 12억 원까지는 비과세입니다. 12억 원이 넘으면 넘는 비율만큼만 세금을 내고, 오래 보유·거주할수록 장기보유특별공제로 최대 80%까지 줄어듭니다.
다주택자 양도세 중과는 지금도 있나요?
네. 다주택자 중과 유예는 2026년 5월 9일에 끝났습니다. 지금은 조정대상지역 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해지고 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 5월 9일까지 계약하고 4~6개월 안에 잔금을 받는 경우 등 예외가 있습니다.
양도소득세는 언제 신고하나요?
잔금을 받은 날(양도일)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부합니다. 비과세라도 12억 원 초과 고가주택이거나 요건이 애매하면 신고해 두는 것이 안전합니다. 홈택스에서 할 수 있습니다.
필요경비에는 무엇이 들어가나요?
취득세, 법무사 비용, 중개수수료, 확장·샷시 같은 자본적 지출이 들어갑니다. 도배·장판 같은 수리비는 빠집니다. 영수증이나 계좌이체 기록 등 증빙이 있어야 인정됩니다.
일시적 2주택은 비과세인가요?
기존 집을 산 지 1년이 지난 뒤 새 집을 사고, 새 집을 산 날부터 3년 안에 기존 집을 팔면 1세대 1주택처럼 비과세를 받을 수 있습니다(기존 집이 비과세 요건을 갖춘 경우).
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근거
- 1세대 1주택 비과세·고가주택: 「소득세법」 제89조, 제95조 제3항, 같은 법 시행령 제154조·제160조
- 장기보유특별공제: 「소득세법」 제95조 제2항, 세율·중과: 제104조
- 다주택자 중과 유예 종료: 기획재정부 발표 (2026. 5. 9. 종료)
기준일: 2026년 10월.